전세 사기 예방을 위한 등기부등본 보는 법과 'HUG 안심전세' 활용 매뉴얼

사회초년생이나 신혼부부에게 전세 보증금은 단순한 돈이 아니라 '전 재산'이나 다름없습니다. 하지만 최근 몇 년간 기승을 부린 전세 사기 소식에 집을 구하는 마음보다 걱정이 앞서는 분들이 많으실 겁니다.

저 역시 첫 자취방을 구할 때, 부동산 사장님의 "문제없어"라는 말만 믿고 계약했다가 밤잠을 설친 기억이 있습니다. 2026년 현재는 다행히 여러 안전장치가 생겼지만, 결국 내 돈을 지키는 가장 강력한 무기는 '내가 직접 확인할 줄 아는 지식'입니다. 오늘은 계약 전 반드시 체크해야 할 등기부등본 독해법과 정부의 안전망을 소개합니다.

1. 등기부등본, '갑구'와 '을구'에서 이것만은 꼭 보세요

등기부등본은 집의 신분증과 같습니다. 계약 당일, 잔금 당일, 그리고 전입신고 다음 날까지 총 3번은 떼어봐야 합니다.

갑구(소유권): 현재 집주인이 누구인지 확인합니다. 만약 '압류', '가압류', '신탁'이라는 단어가 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 나오시는 것이 좋습니다.
을구(소유권 이외의 권리): 근저당권(대출) 설정을 확인해야 합니다. 2026년 기준, **[내 보증금 + 집의 대출금]이 집값의 70%**를 넘는다면 이른바 '깡통전세' 위험이 매우 높습니다.

"열람 비용 700원이 수천만 원을 지키는 보험료라고 생각하세요"

인터넷 등기소 공식 홈페이지

2. '안심전세 앱 2.0'으로 집주인 신용 확인하기

2026년에는 '안심전세 앱'이 고도화되어 집주인의 과거 전세 사고 이력이나 세금 체납 여부를 임차인이 더 쉽게 확인할 수 있게 되었습니다.

앱을 통해 해당 매물의 적정 시세를 확인해 보세요. 특히 빌라나 나홀로 아파트는 시세를 알기 어려워 사기의 표적이 되기 쉬운데, HUG에서 제공하는 시세 정보가 아주 유용한 기준점이 됩니다.

3. HUG 전세보증금 반환보증 가입은 '필수'

아무리 깨끗한 등기부등본이라도 집주인의 경제 상황은 언제든 변할 수 있습니다. 마지막 안전장치는 '보증보험' 가입입니다. 2026년부터는 보증료 지원 사업이 확대되어 청년뿐만 아니라 많은 가구가 혜택을 볼 수 있습니다.

구분	주요 체크포인트	주의사항
계약 전	등기부등본 갑구/을구 확인	신탁등기 건물은 반드시 신탁원부 확인
계약 시	집주인 신분증 대조 및 국세 체납 확인	대리인 계약 시 위임장/인감증명서 필수
계약 후	확정일자 부여 및 전입신고	전입신고 효력은 다음 날 0시부터 발생